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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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  招商地產董事會秘書劉寧在接受媒體采訪時也表示,之所以有沒有繳納的稅,是因為尚沒有達到繳納的條件。"年報上的土地增值稅隻是計提,實際該繳多少要項目賣完後清算時才能繳稅,因此會有一定的延後。"劉寧強調,這並非招商地產一傢特例,而是全行業通行的做法,且稅務局盯得也很緊,各傢企業都不會在此事上有閃失和貓膩。

  而納稅征繳方式,則分為按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳部分稅款,按項目進度和完成的條件進行最終清算兩部分。

  上述人士表示,對於地方政府而言,涉及土地方面的稅費眾多,而最重頭的是土地出讓金,如果在土地增值稅等其他方面把開發商"脖子"卡得太緊,勢必繳款紀錄信貸年息借貸增貸轉貸車貸利息計算信貸年息影響地方土地財政,而且第一年收得太多,會把第二年的任務沖高。而一旦到瞭地區財政緊張或者年底稅收任務缺口很大時,地方政府就收緊催繳,以完成任務。

  中山大學財稅系主任林江等專傢則表示,應完善稅制改革與征收條件。"十八屆三中全會提出完善房地產稅改革,不僅僅是公眾關註的房產稅,而是涉及整個房地產領域稅費的厘清和完善,類似土地增值稅這樣的稅種也需要在征收額度、繳納方式方面進行改革,更好完成制定初衷"。

  早在2010年,國稅總局就曾下發通知指出:除保障性住房外,東部地區省份預征率不得低於2%,中部和東北地區省份不得低於1.5%,西部地區省份不得低於1%,各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率。

  "欠繳"土地增值稅一事已引起相關主管部門註意。接受《經濟參考報》記者采訪的多個主管部門均表示,正在開會商討相關事宜。

  近日,有媒體曝出,在對國內知名的45傢上市房地產公司的企業年報進行分析後發現,2005年至2012年的8年間,全國房企應交土地增值稅4 .6萬億元,而國傢征收到的土地增值稅僅為8000億元,這意味著,未交土地增值稅總額超過3.8萬億元。

 放水

  房企回應"欠繳"之說系誤讀

  據瞭解,我國當前土地增值稅實行四級超額累進稅率,對土地增值率高的多征,增值率低的少征,無增值的不征。房地產企業建設普通住宅出售的,增值額未超過扣除金額20%的,免征土地增值稅。增值額大於20%未超過50%的部分,稅率為30%,增值額超過200%的部分,則要按60%的稅率進行征稅。

  "土地增值稅,是對有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅。"中國財稅法學研究會會長劉劍文告訴《經濟參考報》記者。

  朱一鳴表示,作為上市公司,房企計提部分應有固定賬戶進行監管,但由於屬於企業內部,資金使用方向難辨。"因此,應加強對房企計提賬戶的監管"。

  24日,媒體報道稱2005年至2012年的8年間,房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元引起軒然大波,涉事房企25日紛紛發佈公告表示,已按規定預繳土地增值稅,欠繳一說純屬"誤解"。

  地方政府怠於催繳

  對此,專傢認為,土地增值稅"欠繳"數目雖不會有3.8萬億元這樣驚人,但的確存在。一方面,部分房企利用稅制政策偷、漏稅或不及時繳納,另一方面,存在地方執行者因地方利益主動選擇"不收稅"。這樣一來,地方政府"放水養魚",開發商"合法"鉆空子,難免失去瞭該政策防止暴利的初衷。

  朱一鳴還提出,可以提高企業預繳稅率。對此,劉劍文認為提高預繳稅率可以作為一個選項。"不過預繳的時候項目畢竟還沒有完成,開發商是否有足夠的資金承擔稅款?我們既要考慮國傢的稅款,也要考慮開發商經濟上的承擔能力"。

 建議



  "達到結算條件時,項目會重新進行結算,並根據實際結算調整預算情況。有的項目在結算時會提高實際上交的數額,有的則會因預算成本的增加而減少土增稅的繳納數額,甚至有可能實際上應交數小於已經預繳的土增稅,因此在稅法中有明確的規定為'多退少補'。"中國房地產學會副會長陳國強表示。

  CRIC研究中心研究員朱一鳴介紹,土地增值稅的清算條件包括:房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;直接轉讓土地使用權的。此外,稅法還規定,對已竣工驗收的房地產開發項目占整個項目可售建築面積的比例在85%以上,以及取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的項目,稅務機關可以要求開發企業清算土地增值稅。

內容來自sina新聞

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  對此,北京高策房地產顧問公司董事長李國平在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳,按項目進度和完成的條件進行最終結算的納稅方式。因此,在未達到稅法規定的結算條件時,開發商不繳納,並不違背稅法,所以不能認為是拖欠。

  按照華遠地產董事長任志強的說法,不是我欠稅不交,而是時間未到。對此,多位接受《經濟參考報》記者采訪的專傢認為任志強的表態不無道理。

  "事實本身的確屬於'合法不合理'。"中國房地產學會陳國強表示,在未達到稅法規定的結算條件時,開發商不繳納,並不違背稅法,所以不能認為是拖欠。但不排除項目公司利用稅法中的規定拖延應結算的條件,如將預售的條件結點拖後,大項目分別領取預售證,等待現房或準現房時才開始銷售等,遲繳、緩繳土地增值稅。

  值得註意的是,陳國強同時指出,除房企故意遲繳土地增值稅外,還存在地方政府主動放水嫌疑。

  在接受記者采訪的部分地稅工作人員表示,土地增值稅這個稅種執行時確實不太嚴格,有時有些地方政府就不收瞭。

  地稅系統的工作人員表示,雖然按照政策規定,現行的土地增值執行預繳-清算的方式,但實際上很多隻是簡單預繳一部分"就沒有然後瞭"。開發商沒有主動繳交,地方政府一般也不催繳,都揣著明白裝糊塗。

房企被曝拖欠3.8萬億增值稅 專傢稱合法不合理

  "對於開發商而言,能夠少交自然少交,政府不催繳也不交。這部分錢就可挪用到新項目開發,緩解資金緊張。"該人士說。

  對此,朱一鳴表示:"土地增值稅類似於資本利得稅,其初衷是防止暴利引發更大的房地產泡沫,對開發商的高額利益進行調整。"據專傢測算,房地產項目毛利率隻要達到34.63%以上,都需繳納土地增值稅。

  "但這樣一個本來規定明確、很嚴肅的稅收政策便成瞭地方政府和開發商的松緊緩沖區,地方政府'放水養魚',開發商'合法'鉆空子。"一位業內人士指出。

  辯解

  完善稅制改革與征收條件

  針對土地增值稅"欠繳"之辯,劉劍文認為是否存在開發商有意拖延清算,需要通過調研、拿到證據,才可以做出更客觀公正的評價。但他認為,如果有的房地產企業在項目完成後還拖延繳納稅款,是其在變相的、無償的使用稅款。"地方稅務部門加強房地產企業土地增值稅的檢查和清理很有必要"。

  朱一鳴也指出,房企土地增值稅"欠繳"部分每拖一年,對毛利較高的房企會有極大好處。一方面可以緩解資金鏈,另一方面由於從利潤中已經劃出,因此可以減少企業所得稅納稅部分。

  對此,多傢房企給予回應,表示報道有"誤解"。萬科公開回應表示,萬科一貫堅持守法經營、照章納稅。2012年,萬科總納稅額211億元,其中土地增值稅52.8億元。萬科稱媒體報道應該是源於誤解,是把會計上的"預提"理解為瞭企業的"現時納稅義務"。



  還有專傢指出,可以按照實際銷售進度多設置繳稅檔位。專傢表示,重新審視清算條件是否可以有所改進和細化是一個方面,另一方面,稅務機關可以按照實際的銷售進度來清繳稅款。

  專傢建議,可以按照銷售進度多設繳稅檔位,稅務機關可以根據銷售情況及時跟進,避免房企拖著不清算。比如房子已經銷售瞭60%,就應該在這個檔位設定一個繳稅比例。如果開盤的時候預繳一筆,就置之腦後,一直等最後再清算,容易造成"欠繳"。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-26/08222510484.shtml
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